Nachhaltige Baufinanzierung (2):
Anschlussfinanzierung in Zeiten der Zinswende

Um ein nachhaltiges Wohnprojekt, wie ein Minihaus, realisieren zu können, spielt die Finanzierung eine entscheidende Rolle. Vor einigen Wochen haben wir hierzu einen Artikel verfasst. Darin haben wir bereits angedeutet, dass eine Finanzierung ganzheitlich gedacht werden muss. Das schließt eine Anschlussfinanzierung mit ein. Seitdem hat sich der wirtschaftliche Trend nicht geändert. Bisher ist die Inflation nicht zurückgegangen und Zentralbanken sehen sich gezwungen, die Leitzinsen zu erhöhen. Die Folge: Die Zinsen für Baufinanzierungen steigen drastisch und viele geplante Wohnprojekte mussten aufgrund der fraglichen Finanzierbarkeit ad acta gelegt werden. Da das Thema so an Brisanz gewonnen hat, werden in diesem Artikel die wichtigsten Tipps und Tricks rund um die Anschlussfinanzierung vorgestellt.

Anschlussfinanzierung – Was ist das?

Banken bieten Darlehen entweder zu einem variablen Zinssatz oder mit einem gebundenen Zinssatz über 5, 10 oder 15 Jahre an. Grundsätzlich gilt, je länger die Zinsfestschreibung, desto höher der zu zahlende Zinssatz. Eine lange Zinsfestschreibung hat den Vorteil, dass sich der vereinbarte Zins nicht erhöht, wenn die Zentralbank den Leitzins erhöht. Ist die Zinsfestschreibung abgelaufen, kann der Darlehensnehmer den Kredit kündigen und mit einem neuen Kredit Restschuld ablösen, oder aber das Darlehen zu aktuellen variablen Zinsen fortführen. Der drastische Zinsanstieg in den vergangenen Monaten betrifft alle Darlehnsverträge, deren Zinsfestschreibung in den kommenden Jahren ausläuft. Problem: Durch den Zinsanstieg steigen die gesamten Finanzierungskosten drastisch.

Die kurzfristige Lösung: Tilgen

Mit der Zinsbindung werden auch Regelungen zur Tilgung vereinbart. Bei einem normalen Baudarlehen kann der Darlehensnehmer nur in einem geringen Umfang zusätzliche Tilgungsleistungen erbringen. Wird das Darlehen aufgrund einer auslaufenden Zinsbindung gekündigt, kann angespartes Geld unbegrenzt zur Tilgung verwendet werden. Das senkt den Darlehensbetrag für die Anschlussfinanzierung.

Die mittelfristige Lösung: Das Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die bereits abgeschlossen wird, bevor die Zinsbindung des abzulösenden Darlehens ausgelaufen ist. Der Vorteil dabei: So kann ein aktueller Zinssatz gesichert werden, obwohl das Darlehen erst in der Zukunft bereitgestellt wird. Banken bieten Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre vor dem Umschuldungstermin an. Da das Risiko einer Zinsänderung nun bei der Bank liegt, verlangt diese einen Aufschlag für jeden Monat bis zum Ablösetermin.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen?
Als Faustregel gilt: Ein Forward-Darlehen zu vereinbaren lohnt sich in der Regel frühestens drei Jahre vor der anstehenden Umschuldung.

Die langfristige Lösung: Der Bausparvertrag

Auch mit einem Bausparvertrag lässt sich langfristig ein Zinssatz sichern, denn dieser wird bereits bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt und ändert sich in der Folge nicht mehr. Bei einem regelmäßig besparten Bausparvertrag steht das Darlehen nach ca. 7 bis 9 Jahren zur Verfügung. Wer aufgrund der Zahlungsverpflichtungen seiner laufenden Finanzierung weniger Geld in den Bausparvertrag einzahlen kann, muss mit ca. 12 bis 14 Jahren rechnen. So passt der Zeithorizont mit einer langen Zinsbindung zusammen und ist für besonders risikoaverse Menschen zu empfehlen.

Bei einem Bausparvertrag gilt es allerdings auch zu bedenken, dass die Mindesttilgungsrate recht hoch ist. Das bedeutet, die monatliche Zahlungsverbindlichkeit ist höher als bei einem normalen Darlehen, die Laufzeit aber deutlich kürzer. Ein Bausparvertrag ist somit als zusätzliches Instrument einer Anschlussfinanzierung zu sehen. Die Bausparsumme sollte ungefähr ein Drittel bis die Hälfte der Anschlussfinanzierung abdecken. Die genaue Höhe sollte immer an die individuelle Situation angepasst werden.

Zusammenfassung

Die sprunghaft angestiegenen Zinsen haben bereits viele Bauprojekte scheitern lassen. Wer allerdings den Grundsatz beachtet, dass nachhaltige Bauprojekte eine nachhaltige Baufinanzierung erfordern, und sich frühzeitig mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigt, kann sich Geld und Nerven sparen.

Abschließender Tipp:
Halten Sie sich einen Tag im Jahr frei, an dem Sie sich ausschließlich mit Ihren Finanzierungen auseinandersetzten! Dabei sollten Sie sich folgende Fragen beantworten:
 

• Habe ich die jährliche Sondertilgung ausgenutzt?
• Könnte ich bereits ein Forward-Darlehen abschließen und zu welchen Konditionen?
• Steht mir das Bauspardarlehen bis zum Ablösungstermin zur Verfügung oder sind weitere Einzahlungen notwendig?