Zinsbindung über die gesamte Laufzeit
oder doch lieber Tranchen?

Im heutigen Beitrag unseres kleinen „Finanzierungsratgebers“ wollen wir die Frage nach der Dauer der Zinsbindung beim Abschluss einer Baufinanzierung stellen:
Die Abschnitte reichen von drei Jahren über fünf, zehn bis hin zu 20 Jahren oder einer kompletten Festschreibung. Der Unterschied liegt für den Darlehensnehmer zunächst einmal in der Höhe der Zinsen. Je kürzer er die Dauer der Zinsbindung wählt, um so niedriger fällt der Zinssatz aus. Was auf den ersten Blick verlockend klingt, birgt auf den zweiten Blick ein nicht unerhebliches Risiko …

Zinsbindung abhängig vom Zinsniveau

Wer sich zu Zeiten niedriger Darlehenszinsen für eine kurze Zinsbindung entscheidet, läuft Gefahr, dass die Raten der Anschlussfinanzierung trotz erfolgter Tilgung bei einem Zinsanstieg höher ausfallen, als bei Beginn der Finanzierung. Einer der Gründe liegt darin, dass die Tilgung bei niedrigen Zinsen innerhalb der Annuität niedriger ausfällt, als bei hohen Zinsen. Bei einer kurzen Zinsfestschreibung sollten Kreditnehmer daher auf jeden Fall eine überdurchschnittliche Tilgungsrate vereinbaren.

Als Faustregel gilt jedoch, dass die Zinsbindung um so länger vereinbart werden sollte, je niedriger das Zinsniveau ausfällt. Im Idealfall entscheidet sich der Erwerber für einen Darlehensgeber, der ihm eine Zinsfestschreibung über die gesamte Darlehenslaufzeit ermöglicht. Dies bietet die größtmögliche Sicherheit und verhindert im Laufe der Finanzierung ein böses Erwachen.

Umgekehrt macht es Sinn, bei höheren Zinsen eine kürzere Festschreibung zu wählen. Natürlich spielt bei dieser Entscheidung auch eine Zinsprognose mit hinein. Ist auf Dauer ein Absinken des Zinsniveaus nicht zu erwarten oder die Wahrscheinlichkeit gering, empfiehlt sich eine mittelfristige Festschreibung. Alternativ dazu kann der Kreditnehmer natürlich auch „zocken“. Das Darlehen wird in zwei Tranchen mit unterschiedlichen Zinsbindungen geteilt.

Cap-Darlehen und Forwarddarlehen

Wer in Zeiten volatiler Zinsen mit relativ starken Schwankungen auf der sicheren Seite sein möchte, greift auf ein Cap-Darlehen mit mittlerer Laufzeit zurück. Cap-Darlehen sind eine Mischung aus Darlehen mit variablem Zinssatz und festen Zinsen. Sie bieten einen variablen Zinssatz, der sich jedoch nur innerhalb eines vorgegebenen Spielraums bewegt. Dabei wird aber nie eine Obergrenze, der Cap, überschritten. Die Zinsen werden alle drei Monate an den aktuellen Zins angepasst. Für diese Sicherheit der Maximierung berechnen die Banken allerdings eine Cap-Prämie.

Darlehensnehmer, deren Baufinanzierungen in einem Zeitraum zwischen ein und fünf Jahren auslaufen, mögen befürchten, dass sie dann in eine Phase steigender Zinsen hineingeraten und die Anschlussfinanzierung zu höheren Konditionen planen müssen, als dies heute der Fall ist. Die Lösung lautet in diesem Fall „Forwarddarlehen“. Bei einem Forwarddarlehen handelt es sich um einen ganz normalen Hauskredit, der lediglich heute schon geschlossen wird, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt zur Auszahlung kommt. Forwarddarlehen sind nicht an die aktuell finanzierende Bank gebunden, sondern können als Anschlussfinanzierung mit jedem beliebigen Institut eingegangen werden. Es fallen für die Dauer bis zur Auszahlung keine Bereitstellungszinsen an. Die Banken berechnen lediglich, in Abhängigkeit der Vorlaufzeit, einen marginalen Zinsaufschlag. Dieser variiert von Kreditinstitut zu Kreditinstitut.

Unabhängig davon, ob es sich um eine neue Finanzierung handelt, oder eine Anschlussfinanzierung gilt, dass der Auswahl des Darlehensgebers größte Sorgfalt gewidmet werden muss. Baufinanzierungen spielen sich in der Regel im sechsstelligen Bereich ab. Ein ungünstiger Zinssatz kann eine unnötige Mehrbelastung für den Kreditnehmer im fünfstelligen Bereich bedeuten. Wer bester Immobilienkredit laut onlinekredite.org ist, entscheidet sich allerdings jedes Jahr neu – der Zinssektor ist dynamisch.

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