Cohousing – Gemeinsam wohnen und feiern

Von Direktkrediten und Erbpacht:
Die Finanzierung von Syndikatsprojekten

Fortsetzung von „Das Syndikatsmodell: Gemeinschaftlich zur Miete wohnen“ – Gemeinsam gegen Wohnraummangel und Mietwucher: Beim Syndikatsmodell schließt sich eine Gruppe zusammen, um ein Objekt mit mehreren Wohneinheiten zu bauen oder zu kaufen. Alle Beteiligten sind Mieter und die gegründete GmbH die Eigentümerin. Durch die vereinbarten Rechtsverhältnisse entzieht die Gemeinschaft das Mietshaus oder die Minihäuser dauerhaft dem Wohnungsmarkt und sichert sich konstante Mieten. Doch woher nehmen die Beteiligten das Geld für die Finanzierung des Projekts?

Finanzierung des Syndikatsmodells mit nachrangigen Krediten

Die Idee hinter dem Syndikatsmodell ist primär bezahlbarer Wohn- oder auch Gewerberaum. Das erreicht die Gemeinschaft nicht durch eine Vollfinanzierung über teure Bankkredite. Schließlich müssen mit der zukünftigen Miete unter anderem Zins- und Tilgungsbeträge beglichen werden. Außerdem verlangen Banken wie bei der klassischen Baufinanzierung Eigenkapital, das dann die einzelnen Mieter einbringen müssten. Um das zu umgehen, arbeiten viele Syndikate mit Direktkrediten. Für 2021 gibt zum Beispiel der Projektverbund „Mietshäuser Syndikat“ neben 7 % Stammkapital einen Bestand von 39 % Direktkrediten und 54 % Bankkrediten an.

So funktioniert ein Direktkredit

Der Begriff Direktkredit beschreibt ein Darlehen ohne Vermittlung einer Bank: Banken nutzen das Geld ihrer Anleger, um Kredite auszureichen. Dabei erhalten die Sparer niemals den Zinssatz, den die Gläubiger für den Kredit bezahlen. Die Spanne dazwischen stellt nämlich die Gebühren der Bank dar. Verleihen private Anleger nun ihr Geld ohne Umwege an das Projekt, spart das Zinskosten. Gleichzeitig anerkennen die Kreditinstitute den Direktkredit als Eigenkapital, da es sich immer um nachrangige Darlehen handelt. Im Kreditvertrag halten die Gemeinschaft und der private Geldgeber eine qualifizierte Rangrücktrittsklausel fest. Sie ist unter anderem dafür verantwortlich, dass bei einem Konkurs die Bank die Erste in der Schlange der Gläubiger ist. Nachranggläubiger erhalten, was dann vom Kuchen noch übrig ist. Ein Anleger geht mit einem Direktkredit daher ein gewisses Anlagerisiko ein. Viele Geldgeber zielen mit der Investition allerdings weniger auf eine gute Rendite ab, sondern verfolgen soziale Ziele.

Wie eine Gemeinschaft Direktkredite organisiert

Erste Ansprechpartner für ein Investment sind immer Familie und Freunde der Beteiligten. Für das Projekt sammeln sie auch kleine Beträge zusammen, meist sind Summen ab 500 € möglich. Zinssätze, Tilgungshöhe und Laufzeiten können variieren und auf die Wünsche des Geldgebers abgestimmt werden. Einige verzichten zugunsten des Projekts vollständig auf eine Zinszahlung. Ein Familienmitglied könnte auch eine vorhandene Grundschuld auf die eigene Immobilie erneut beleihen und das Geld als Direktkredit an die Gemeinschaft weiterreichen.

Direktkredite – Geld-Zuwendungen von Unterstützern

Ideen, um Kreditgeber für Direktkredite zu gewinnen

Zusätzliche Geldgeber finden die Beteiligten, wenn sie ihr Projekt in der Umgebung bekannt machen. Dazu nutzen die einzelnen Syndikate das Internet oder soziale Medien. Es gibt immer Unterstützer, die sich gerne für die gute Sache engagieren. Schließlich bleibt noch der Weg über ein Crowdfunding beziehungsweise Crowdlending. Damit sammeln die Mitglieder Mittel von Investoren ein, die sie bei einer Crowdfunding-Plattform von ihrer Idee überzeugen. Diese Variante nutzen Syndikate bisher noch eher selten. Doch tatsächlich finanzieren sich zahlreiche andere soziale oder gemeinnützige Projekte bereits erfolgreich mit der richtigen Präsentation über diese moderne Finanzierungsform.

Eine Alternative zum Direktkredit

Manche Stiftungen unterstützen Mietshäuser-Syndikat-Projekte über ein Erbbausystem. Dabei gehen sie unterschiedlich vor. Zum einen kann die gemeinnützige Stiftung aus eigenen Mitteln das Objekt für die Gemeinschaft erwerben. Oder sie wird Eigentümerin einer Immobilie aus einer Schenkung oder einem Erbe. In beiden Fällen gibt die Stiftung das Grundstück über einen Erbbauvertrag an das Syndikatsprojekt das dafür einen regelmäßigen Erbbauzins bezahlt. Grundsätzlich gehört der Stiftung nur der Grund und Boden, das Gebäude darauf erwirbt jedoch die Gemeinschaft selbst – eine Methode, die enorme Kreditsummen einspart. Modelle, wie die Finanzierung dabei aussehen kann, stellt die Stiftung Trias vor.

Bildquellen: gorodenkoff (Bild 1), Prostock-Studio (Bild 2), jeweils über iStock.com.

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