Baufinanzierung:
Auch Minihäuser kosten Geld

Der Traum vom Eigenheim bedeutet nicht immer gleich ein Objekt mit 200 qm Wohnfläche auf 1.000 qm Grund. Vor allem: Warum soll man mehr erwerben und damit höhere Kosten eingehen, als tatsächlich Bedarf besteht? Das eigene Haus erfüllt auch für einen Single oder für ein Paar mit 70 Quadratmeter Wohnfläche alle Bedürfnisse. Verschenkt werden kleine Objekte aber trotzdem nicht, unter Umständen muss eine Baufinanzierung hinzugezogen werden. Auch wenn der Kaufpreis in einem Bereich liegt, der über einen herkömmlichen Ratenkredit finanziert werden könnte, bietet eine Baufinanzierung die attraktiveren Lösungen. Um das richtige Finanzierungsvolumen zu errechnen, sollte eine Aufstellung erfolgen, welche Kosten anfallen.

Besicherung über ein dingliches Recht

Einer der wesentlichsten Unterschiede zwischen einem Ratenkredit und einer Baufinanzierung liegt in der Besicherung des Darlehens. Während bei einem Ratenkredit nur eine Gehaltsabtretung erforderlich ist, muss ein Baudarlehen durch eine Hypothek oder eine Grundschuld, beides dingliche Sicherheiten, besichert werden. Diese Sicherheit wiederum bedingt, dass die Zinsen für Baufinanzierungen deutlich unter denen anderer Kreditarten notieren. Hypothekendarlehen bieten darüber hinaus die Möglichkeit, den Zinssatz, und damit die monatliche Belastung, durch ein sogenanntes Disagio zu senken. Vom vereinbarten Kreditbetrag wird nur ein bestimmter Prozentsatz, mindestens 90 Prozent der Darlehenssumme ausbezahlt. Die Zinszahlung erfolgt jedoch auf den vollen Betrag, ebenso muss dieser auch zurückgeführt werden. Ein Disagio sollte aber nur für langfristige Zinsbindungen eingesetzt werden, oder bei Fremdfinanzierungen. Dazu ein Beispiel: Die Zinsbindung beträgt 5 Jahre, der Darlehensbetrag 100.000 Euro, das Disagio fünf Prozent, die Auszahlung folglich 95.000 Euro. Nach der Zinsbindung von fünf Jahren erfolgte so gut wie keine Tilgung, der Darlehensnehmer möchte das Darlehen anderweitig finanzieren. Er muss an die erstfinanzierende Bank folglich fast 100.000 Euro zurückzahlen. Der Zinssatz hängt auch von der Höhe des Beleihungswertes ab. Benötigt ein Darlehensnehmer nur 60 Prozent des Kaufpreises als Darlehen, zahlt er einen niedrigeren Zinssatz als ein Kreditnehmer, der einen Darlehensbedarf in Höhe von 80 Prozent des Kaufpreises hat. Hierzu weitere Details und das Wesentliche zum Thema Baufi.

Was beeinflusst eigentlich die Hypothekenzinsen?

Natürlich spielt der Leitzins der EZB eine wesentliche Rolle. Im Gegensatz zu anderen Darlehen werden die Hypothekenzinsen allerdings auch durch den Pfandbriefindex beeinflusst. Die im Januar von Mario Draghi angekündigte Rückkaufsaktion von Staatsanleihen in Milliardenhöhe kann sich durchaus auf den Hypothekenzins auswirken. Pumpen die Banken die freien Gelder in Form von Krediten in den Markt, wird dies zwangsläufig zu einem Anstieg der Zinsen führen, auch bei Baugeld. Dies wird zwar nicht im ersten Monat passieren, aber nach einiger Zeit wird es zu einem Anstieg kommen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Institute ihr Kreditgeschäft wirklich massiv ankurbeln und die restriktive Kreditvergabepolitik aufgeben. Die analogen Aktivitäten der FED-Bank haben in den USA früher als erwartet zu Erfolg geführt.

Baudarlehen in Fremdwährung?

Vor Beginn der Finanzkrise war es durchaus attraktiv, Baudarlehen in Schweizer Darlehen aufzunehmen. Baugeld in der Schweiz war zu günstigeren Konditionen erhältlich als in Deutschland. In Osteuropa waren und sind Finanzierungen in CHF an der Tagesordnung. Der Zinsvorteil hat sich durch die Freigabe des Franken gegenüber dem Euro allerdings in das Gegenteil verkehrt. Kredite in CHF haben sich über Nacht um 25 Prozent verteuert. Wer eine Finanzierung in Fremdwährung aufnimmt, muss sich des Währungsrisikos bewusst sein. Für die Hypo Vereinsbank brechen wieder schwere Zeiten an. Das Unternehmen ist mit über einer Milliarde Euro in Osteuropa mit Baufinanzierungen privat genutzter Immobilien engagiert, Sonderabschreibungen sind zu erwarten.

Wie sieht eine solide Finanzierung aus?

Unabhängig davon, ob eine Baufinanzierung 70.000 Euro oder 200.000 Euro beträgt, die Grundregeln gelten auch für ein Mini- oder Kleinhaus:

• Das Eigenkapital sollte mindestens 20 Prozent zuzüglich der Nebenkosten betragen.
• Die Nebenkosten fallen je nach Bundesland unterschiedlich aus. Grund sind die nicht einheitlichen Grunderwerbsteuern.
• Neben der Grunderwerbsteuer müssen Käufer mit Maklerkosten kalkulieren. Diese betragen bis zu fünf Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Die Notar- und Gerichtskosten schlagen mit rund 1,5% zu Buche. Sie erhöhen sich, wenn ein Notaranderkonto für die Kaufpreiszahlung verwendet wird.

Immer mehr Institute bieten auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital an. Erwerber sollten sich aber darüber im Klaren sein, dass auch bei einem Minihaus Folgekosten anfallen können. Ohne finanzielles Polster riskieren Bauherren, das gesamte Projekt langfristig in den Sand zu setzen.

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