Die Grundsteuerreform:
Was ändert sich für Hauseigentümer?

Im Jahr 2018 wurden die alten Grundsteuerberechnungen des Finanzamtes durch das Bundesverfassungsgericht gekippt. Seit dem 1. Januar 2022 wurde mit der Feststellung der neuen Grundsteuer begonnen, die ab dem 1. Januar 2025 erstmals erhoben wird. Was bedeutet das für Hauseigentümer und was müssen sie beachten? Hier das Wichtigste im Überblick:

Was ist die Grundsteuer und wer muss sie zahlen?

Die Grundsteuer betrifft alle Grundbesitzer sowie Haus- und Wohnungseigentümer. Sie wird einmal im Jahr vom zuständigen Finanzamt erhoben und berechnet sich nach dem Wert des Grundstücks und der darauf liegenden Gebäude. Sie ist zudem eine der wichtigsten Steuereinnahmen der Gemeinden und Kommunen und trägt maßgeblich zur Finanzierung der kommunalen Infrastruktur bei.

Welche Fristen sind maßgeblich?

Aufgrund der neuen Grundsteuerreform sind Grundstücks- und Immobilieneigentümer zur Abgabe einer Grundsteuererklärung bis spätestens zum 31. Oktober 2022 verpflichtet. Dies ermöglicht den Finanzämtern die Grundstücke und Immobilien neu zu bewerten. Um die Angelegenheit zu vereinfachen, steht auch hierfür die (durch die elektronischen Steuererklärungen) bekannte Online-Plattform ELSTER zur Verfügung. Alternativ kann man die Erklärung jedoch auch noch in Papierform einreichen.

Wer den Stichtag verpasst, dem drohen hohe Verspätungszuschläge. Mehrere Verbände, die Steuergewerkschaft und die Bundessteuerberaterkammer hatten eine Fristverlängerung gefordert. Dennoch hat das Bundesfinanzministerium nun einer Fristverlängerung für die Grundsteuererklärung eine Absage erteilt.

Warum wurde die Grundsteuerreform beschlossen?

Schon seit geraumer Zeit empfinden Grund-, Wohnungs- und Hauseigentümer die Berechnung der Grundsteuer als ungerecht. Grund hierfür ist, dass einige Eigentümer bisher die gleichen Kosten tragen mussten, obwohl sich die Grundstücke und Immobilien in unterschiedlich guten Lagen befinden – oder sie hatten in der Vergangenheit unterschiedlich viel gezahlt, obwohl der Besitz gleichwertig ist.

Schließlich hat auch das Bundesverfassungsgericht im Jahre 2018 festgestellt, dass die meisten Grundstückswerte veraltet sind und teilweise auf Berechnungen aus den Jahren 1964 und sogar 1935 zurückgehen. Da diese Werte nicht mehr als realistisch angesehen werden können, müssen nun rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden, um die neue Grundsteuer festlegen zu können.

Was ist künftig die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer?

Maßgeblich für den Wert eines Grundstücks waren bisher nur die Größe und die Gebäudefläche. Fortan soll aber auch die Lage bei der Berechnung berücksichtigt werden.

Wie hoch die jährlichen Kosten für Grundbesitzer ausfallen, hängt also ganz davon ab, ob sich das Gebiet um das Grundstück herum seit 1964 oder 1935 verbessert oder eher verschlechtert hat. Einige Gegenden haben seit dieser Zeit einen Aufschwung erlebt, andere hingegen sind in ihrem Ansehen eher abgesunken. Die neue Berechnung nennt sich dementsprechend auch „wertabhängiges Berechnungsmodell”.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Zur tatsächlichen Berechnung der Grundsteuer werden drei Faktoren miteinander multipliziert. Dies war auch vor der Reform der übliche Rechenweg:

1. Grundsteuerwert: Wert des Grundstücks (neu festgesetzt anhand der Daten)
2. Steuermesszahl: gesetzlich festgelegte Rechengröße, variiert nach Art der Immobilie
3. Hebesatz: festgelegter Wert, geltend für die gesamte Gemeinde

Worauf müssen sich Hauseigentümer jetzt einstellen?

Haben alle Grund-, Wohnungs- und Hauseigentümer die Grundsteuererklärungen abgegeben, beginnen die Finanzämter mit den Neuberechnungen der Grundsteuer. Anschließend bleibt ihnen bis Ende 2023 Zeit, um einen neuen Grundsteuermessbetrag aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl zu bestimmen. Diese Werte werden an die einzelnen Kommunen weitergegeben, damit diese bis Ende 2024 die neue Grundsteuer berechnen können. Im Jahr 2025 wird dann die neue Grundsteuer fällig sein. Zusätzlich soll alle sieben Jahre eine Neubewertung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell erfolgen.

Grundsätzlich müssen Hauseigentümer in den elf Bundesländern, die dem sogenannten Bundesmodell folgen, diese Angaben machen:

• Lage des Grundstücks
• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Gebäudeart
• Wohnfläche und
• Baujahr des Gebäudes.

Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben sich für andere Vorgehensweise zur Berechnung entschieden:

In Niedersachsen zum Beispiel haben das Alter und der Zustand des Gebäudes sowie der Bodenrichtwert für die Berechnung keine Bedeutung. Hier sind vor allem die Grundstücks- und Gebäudeflächen maßgeblich, ebenso wie der Standort des Grundstücks.

Auch Hamburg hat sich für ein anderes Berechnungsmodell entschieden. Da Immobilien in Hamburg ohnehin sehr teuer sind, hat sich das Bundesland dazu entschieden, die Grundsteuer lediglich nach guter und normaler Wohnlage zu berechnen. Auch der Bodenrichtwert, der gerade in Hamburg sehr stark variiert, soll nicht ausschlaggebend sein.

Viele Hauseigentümer können sich darauf einstellen, zukünftig jährlich mehr Grundsteuer zahlen zu müssen. Wer Glück hat, kann sich hingegen möglicherweise über eine Senkung der Steuer freuen.

Bildquellen: Stadtratte (Bild 1), Francesco Scatena (Bild 2), jeweils via iStock.com.