Einfügungsgebot und Sondergebiete:
Stolperfallen für Tiny Houses

Die Immobilienpreise steigen seit Jahren, den Erwerb eines Eigenheims können sich immer weniger Menschen leisten. Weil der Wunsch nach den eigenen vier Wänden aber weiter besteht, überlegen viele Bauherren, aus der Not eine Tugend zu machen und ein kleineres Haus zu bauen oder zu kaufen. Für Singles und Paare scheinen Minihäuser und Tiny Houses die perfekte Lösung, aber auch bei XXS-Bauvorhaben kann es Stolperfallen geben. Welche Aspekte aus baurechtlicher Sicht beim Bau von Minihäusern zu beachten sind – insbesondere das sogenannte „Einfügungsgebot“ – umreißen wir im heutigen Artikel.

Begriffsabgrenzung: Tiny House vs. Minihaus

Das „Tiny House Movement“ kam – auch wenn es zuvor bereits in Japan architektonische Lösungen zum Wohnen auf kleinem Raum gab – aus den USA nach Europa. Die Besonderheit der neuartigen Wohnobjekte aus den USA war der Aufbau des Hauses auf einem Trailer (und damit die Mobilität). Die sogenannten „Tiny Houses on Wheels“ fallen dort in die Kategorie der RVs (Recreational Vehicles, zu deutsch „Wohnmobile“) und können somit in den zahlreichen RV-Parks in den USA geparkt und bewohnt werden. Aufgrund des Aufbaus auf einem Trailer sind die Außenmaße und das Gewicht jedoch limitiert.

Im US-amerikanischen Baugesetz werden Tiny Houses als „Wohnstätte mit einer Grundfläche bis zu 400 sq ft. (ausgenommen der Schlaflofts)“ definiert. Ob es sich um ein mobiles oder stationäres Tiny House handelt, beschreibt ggf. der Zusatz „on Wheels“ (auf Rädern). Häuser  mit Grundflächen über 400 sq ft. (was etwa 37 qm entspricht) gelten als Small Houses.

Im deutschsprachigen Raum findet ohne bisherige offizielle Definition eine starke Vermengung der Begriffe statt. Viele Wohnlösungen werden unter dem Begriff „Tiny House“ subsummiert – entweder um die eigene Affinität zum minimalistischen Wohnen hervorzuheben oder (und das gilt vor allem für Medien), um mit dem Begriff „Tiny House“ mehr Aufmerksamkeit auf sich zu ziehen.

Auf unserer Website verwenden wir den Begriff „Tiny House“ ausschließlich für die Tiny Houses (on Wheels). Stationäre Wohnlösungen nennen wir Minihäuser, Modulhäuser, Wohncontainer – entsprechend der Bauweise oder dem architektonischen Konzept. Diese Begriffsabgrenzung ist äußerst sinnvoll – nicht zuletzt wenn es um eine Bauvoranfrage bei der Gemeinde geht …

(Fast) Jedes Bauvorhaben erfordert eine Baugenehmigung

Die Annahme ist verbreitet, dass es Tiny-House-Bewohner in den USA einfacher hätten. Das stimmt jedoch nur teilweise: Das Abstellen und Bewohnen von Tiny Houses in den RV-Parks in Nachbarschaft zu Wohnmobilen und Mobilheimen ist zwar unkompliziert möglich, Ähnliches gilt hierzulande aber auch für Ferienparks – nur dass es nicht unbedingt der Traum eines jeden Tiny-House-Bauherren ist, mit seinem Tiny House in einem Ferienpark oder auf einem Campingplatz zu enden. Hinzu kommt, dass hierzulande in Sondergebieten zur Erholung in der Regel kein dauerhaftes Wohnen erlaubt ist. Außerhalb von RV-Parks erfordert das Abstellen und Bewohnen eines Tiny Houses in den USA, Australien oder Neuseeland genauso wie in Deutschland eine Baugenehmigung.

Ganz egal also, ob die Unterkunft mit dem Boden verankert ist oder auf Rädern steht, ob das Tiny House als Wohnwagen oder als Ladung auf dem Trailer deklariert wird: Soll das Tiny House oder Minihaus Wohnzwecken dienen, muss ein Bauantrag gestellt werden. Wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihr Bauvorhaben Aussicht auf Erfolg haben kann, raten wir Ihnen, mit einem Architekten oder Anwalt für Baurecht Kontakt aufzunehmen.

Bauvorhaben auf privaten Grundstücken

Aussicht auf die Erteilung einer Baugenehmigung haben Sie nur dann, wenn das Grundstück beziehungsweise der Bauplatz im „planungsrechtlichen Innenbereich“ der Gemeinde – bzw. in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ – und darin in einem (als solches ausgewiesenen) Wohngebiet liegt. Auskunft hierüber gibt der Flächennutzungsplan der zuständigen Gemeinde. Baugenehmigungen für den Außenbereich sind absolute Ausnahmen, weshalb wir an dieser Stelle nicht weiter darauf eingehen.

Wenn Sie einen Bauantrag (oder eine Bauvoranfrage) stellen, ist die Frage, ob auf dem betreffenden Grundstück Baurecht besteht, in aller Regel der erste Punkt, der von der Baubehörde geprüft wird. Es folgen die Erfordernisse, die durch das Baugesetzbuch und die Landesbauordnungen festgelegt sind, betreffen die Erschließung des Grundstücks und allgemeine Bauvorschriften sowie solche bezüglich der Sicherheitsvorkehrungen: So sind z.B. bei Wohnungen eine Kochnische und ein belüftetes Bad Pflicht. Aufenthaltsräume müssen ein Mindestmaß an Fensterfläche aufweisen, Treppen das obligatorische Treppengeländer usw.

Neben den allgemeinen Vorschriften kann es spezielle Vorschriften für das betreffende Wohngebiet geben: Wurde ein Bebauungsplan erstellt, so müssen sich alle Bauvorhaben an dessen Vorgaben halten – dies kann die Anzahl der Stockwerke, die Dachform und Firstausrichtung und vieles andere beinhalten. Ist das Gebiet unbeplant, gibt es also keinen Bebauungsplan, so wird die Zulässigkeit von Bauvorhaben durch den §34 BauGB geregelt. Vereinfacht gesagt gilt hier die Orientierung an der Nachbarbebauung bzw. das „Einfügungsgebot“. Was dem „Einfügungsgebot“ genügt, sehen manche Sachbearbeiter enger, als es vor Gericht standhalten würde.

Das Einfügungsgebot (§34 BauGB)

Vom Einfügungsgebot NICHT automatisch betroffen sind Gestaltungsaspekte wie die Dachform sowie dessen Farbe, die Fassade und die Ausgestaltung der Fenster. Solche Feinheiten könnten allerdings, wie erwähnt, in einem Bebauungsplan und einer Ortsgestaltungssatzung geregelt sein. Folgende vier Parameter sind jedoch für die Einschätzung, ob dem Einfügungsgebot entsprochen wird, von Belang:

  1. Art der baulichen Nutzung (Wohnen, Gewerbe etc.)
  2. Maß der baulichen Nutzung (Form und Volumen des Baukörpers etc.)
  3. Bauweise (offen oder geschlossen, also Gebäude mit oder ohne Grenzabstand)
  4. überbaute Grundstücksfläche


Tiny Houses werden sich naturgemäß in Hinsicht auf Punkt 2 und 4 nur ungenügend in konventionelle Wohngebiete einfügen – es sei denn, diese sind durch sehr unterschiedliche Gebäudetypen (inklusive kleiner Gebäude) geprägt. Eine aufgeschlossene Gemeinde hätte zwar Mittel und Wege, den Weg für ausgefallene Bauvorhaben zu ebnen. Im umgekehrten Fall – wenn Sie auf Widerstände stoßen – ist es allerdings empfehlenswerter, sich entweder für einen Haustypen zu entscheiden, der sich eher einfügt (wie es bei Modulhäusern der Fall sein kann) oder weiter nach dem passenden Baugrund für Ihr Tiny House zu suchen.

Bauvorhaben in Sondergebieten

Neben privaten Grundstücken können sich Bau- oder Standplätze in Sondergebieten als Lösung anbieten: Sondergebiete sind, wie der Name schon sagt, Gebiete mit einer Widmung für eine besondere Nutzung, wie z.B. für experimentelles Bauen oder zur Erholung.

Unter die Kategorie „Sondergebiete zur Erholung“ fallen Campingplätze, Ferien- und Wochenendhausgebiete. Für diese wurde ein spezieller Bebauungsplan aufgestellt, der zwar beachtet werden muss, aufgrunddessen jedoch nicht für jedes Gebäude wieder ein Bauantrag gestellt werden muss.
Die zulässige Grundfläche der Wochenend oder Ferienhäuser wird im Bebauungsplan festgelegt – vielerorts beträgt die maximal überbaubare Fläche 40 oder 50 qm. Bei Campingplätzen ohne Ferienhausbereich gilt die Campingplatzverordnung (nicht zu verwechseln mit der Platzordnung!) des Landes, die bestimmt, dass die Behausung ortsveränderlich sein muss (was für Zelte, Wohnmobile, Mobilehomes und auch Tiny Houses on Wheels zutrifft), die Maximalhöhe jedoch nur 3,50m betragen darf (wodurch Tiny Houses mit Schlafloft ausscheiden). Ein weiterer Knackpunkt: In Sondergebieten zur Erholung ist das dauerhafte Wohnen meist nicht zulässig. Allerdings wurde 2017 dem § 12 des Baugesetzbuchs ein neuer Absatz hinzugefügt, der den Gemeinden einen Weg zur Legalisierung bietet und es ermöglicht vermüllte alte Dauercampingplätze in Oasen für Tiny Houses und ihre Bewohner zu verwandeln …

Vorhaben- und Erschließungsplan (§12 Abs.7 BauGB)

„Soll in bisherigen Erholungssondergebieten nach § 10 der Baunutzungsverordnung auch Wohnnutzung zugelassen werden, kann die Gemeinde nach Maßgabe der Absätze 1 bis 6 einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen, der insbesondere die Zulässigkeit von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken in diesen Gebieten regelt.“


… Allerdings, nicht jede Gemeinde sieht darin eine Chance:

Ein weiterer Lichtblick bezüglich möglicher Baugebiete für Minihäuser sind die vielen in Planung oder im Entstehen befindlichen Minihaus-Siedlungen. Bei diesen Projekten werden die Bebauungspläne speziell auf stationäre Minihäuser und mobile Tiny Houses zugeschnitten, was das Erlangen einer Baugenehmigung deutlich erleichtert.

Fazit

Die Hürden für den Bau von transportablen Minihäusern und mobilen Tiny Homes sind noch hoch. Nicht jedes Grundstück ist geeignet und nicht jedem Bauantrag kann entsprochen werden. Es ist offensichtlich, dass sich im Bauplanungsbereich einiges tut und dass die Lage in 2-3 Jahren für Tiny-House- und Minihaus-BauherrInnen wesentlich erfreulicher sein dürfte. Inzwischen raten wir allen Bauwilligen, für die Einschätzung der Bebaubarkeit eines bestimmten Grundstücks und für die Einreichung des Bauantrags sachkundigen Rat einzuholen.

Bildquellen: TexasPixelPro / iStock (Bild 1), Jed Owen / Unsplash (Bild 2), Harry Pepelnar / Unsplash (Bild 3), Claire Slingerland / Stock.Adobe.com (Bouwexpo Almere/NL; Bild 4), NDR (Video).

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