Tiny Houses, das Baurecht und das Melderecht


Was muss ich beachten, wenn ich einen Standplatz für mein Tiny House on Wheels (THoW) suche? Brauche ich eine Baugenehmigung oder nur eine Stellplatzgenehmigung? Wann kann das Wohnen auf dem Campingplatz eine Option sein?
Zu diesen und vielen weiteren Fragen gibt es hier wertvolle Anhaltspunkte. Ein Gang zum örtlichen Bauamt wird Ihnen dann gegebenenfalls weiteren Aufschluss bzgl. der in Ihrer Gegend geltenden individuellen Bestimmungen geben.
 

bauplatz esk'et tiny house

Der Traum vieler Tinyhouser: der Standplatz des Esk’et Tiny House in British Columbia.

Vorab: drei Gerüchte

Gerücht #1: Auf verschiedenen Websites stößt man im Zusammenhang mit baurechtlichen Fragen und THoW immer wieder auf den Begriff „fliegende Bauten“. Dazu lässt sich sagen: „Fliegende Bauten sind bauliche Anlagen, die geeignet (und dazu bestimmt) sind, an verschiedenen Orten wiederholt und befristet aufgestellt und wieder abgebaut zu werden.“ (§ 76 Musterbauordnung und TÜV Nord). Tiny Houses fallen insofern nicht in diese Rubrik, als es ja in den Fällen, in denen wir mit dem Baurecht konfrontiert sind, darum geht, für sie einen längerfristigen Standplatz zu finden (Faustregel für „längerfristig“: ab 3 Monate) – ansonsten könnte man sie einfach als Wohnwagen behandeln.
Das „Fliegende-Bauten-Gerücht“ stammt vermutlich aus der Bauwagen-Szene, wo (weil partout keine Baugenehmigung zu erhalten war) nach Schlupflöchern für eine Genehmigung gesucht wurde. Einfacher würde es eine Einordnung als „fliegender Bau“ jedoch nicht machen, denn das bringt andere Bürokratie mit sich: Ausführungsgenehmigung, Führung eines Prüfbuchs über die wechselnden Aufstellorte etc.

Gerücht #2: Im Zusammenhang mit dem „Fliegende Bauten“-Gerücht (oder auch unabhängig davon) wird auf diversen Websites darauf hingewiesen, dass das Wohnen in einer Behausung mit Rädern per se nicht erlaubt sei (und zur Umgehung dieser Regelung die Räder demontiert werden müssen). Dazu ist zu sagen, dass „Fliegende Bauten“ – zu denen THoW nicht zu rechnen sind – natürlich nicht zu Wohnzwecken gedacht sind, dass dies aber wiederum auch nicht auf alles, was Räder hat, übertragen werden kann. Es gibt zumindest kein generelles (also im BauGB verankertes) Verbot vom Wohnen in mobilen Bauten. Es gibt jedoch ein paar (caravanophobe) Bundesländer, die in den 50er Jahren spezielle Gesetze erlassen haben, wie z.B. das Hamburger oder das Bremer Wohnwagengesetz. Veraltet, aber noch in Kraft. Darin wird das Wohnen in Wohnwagen stark reglementiert, per se verboten ist es aber auch dort nicht.
Unabhängig davon kann es allerdings sein, dass die eine oder andere Gemeinde verlangt, dass die Räder zum Erhalt einer Baugenehmigung demontiert werden. Das liegt jedoch nur darin begründet, dass sich ein TH ohne Räder (und mit einer umlaufenden Verkleidung des Trailers) tendenziell besser in die umgebende Bebauung einfügt. Abgesehen davon schont ein Aufbocken Achsen und Räder und sollte deshalb bei längerer Standzeit ohnehin in Betracht gezogen werden.

Gerücht #3: Auch aus Bauwagen-Foren stammt vermutlich der Tipp, den Wagen zur Umgehung einer (Bau-)Genehmigungspflicht alle paar Tage ein paar Meter zu versetzen – wohl um die mobile Nutzung zu demonstrieren. Von solch vermeintlich cleveren Tricksereien ist abzuraten. Zum einen zählt die Art der Nutzung des THoW (siehe die nachfolgenden Infos) und zum anderen macht das Umstellen innerhalb des gleichen Grundstücks keinen Unterschied. Wir empfehlen ein offenes Gespräch mit dem Vertreter des Bauamtes, um eine einvernehmliche, legale Lösung zu finden.

Nutzungsformen

Um das THoW auf legalen Boden zu stellen ist zu allererst die beabsichtigte Nutzungsform zu definieren:

Nutzung als HauptwohnsitzNutzung als Gäste-, Wochenend- oder FerienhausAbstellen ohne Nutzung
Nutzung als Hauptwohnsitz
Wenn das THoW zum Hauptwohnsitz werden soll, handelt es sich (auch wenn das THoW selbst bereits fertig gestellt ist) offiziell um ein „Bauvorhaben“. Es gelten dafür die Bestimmungen des deutschen Baugesetzbuches (BauGB), die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes (LBO), der Flächennutzungsplan, ggf. ein Bebauungsplan und eine Ortsgestaltungssatzung. Weitere Infos nachfolgend.
Nutzung als Gäste-, Wochenend- oder Ferienhaus
Soll das THoW als Wochenend- und Feriendomizil dienen? Bei beabsichtigter Platzierung auf einem Privatgrund muss ebenfalls eine Baugenehmigung beantragt werden, ansonsten kann eine Parzelle auf einem Campingplatz oder in einem Wochenend- oder Ferienhausgebiet gepachtet werden (wobei kein separater Bauantrag nötig ist). Weitere Infos nachfolgend.
Abstellen ohne Nutzung
Wenn das THoW als Wohnmobil für Urlaube dienen und ansonsten nur abgestellt werden soll, gelten die gleichen Regelungen wie für abgestellte Wohnwagen oder Wohnmobile: Ein (genehmigungsfähiger) Abstellplatz muss gefunden werden. Weitere Infos unter „Stellplatzgenehmigung“ und „Wohnsitz auf dem Campingplatz“.

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Baugenehmigung

Auch kleine Gebäude sind in Deutschland im Allgemeinen genehmigungspflichtig, sofern sie zu Wohnzwecken genutzt werden sollen. Das Planungsrecht ist Landesrecht und wird in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Daneben gibt es Bebauungspläne und Ortsgestaltungssatzungen. Bitte erkundigt euch formlos (oder förmlich mit einer Bauvoranfrage) bei eurer Gemeinde nach den für euer Vorhaben gültigen Bestimmungen.

Ein paar Anhaltspunkte vorab – diese basieren auf Informationen aus dem Landratsamt Traunstein, sofern nicht anders angegeben sind sie allerdings nicht nur für Bayern gültig:

Das Bauvorhaben

Aus baurechtlicher Sicht sind Tiny Houses weder Wohnwagen, noch „Fahrzeuganhänger mit gebäudegleicher Wirkung“, noch einfache „bauliche Anlagen“, sondern explizit „Gebäude“ (bei Errichtung zu Dauerwohnzwecken eine „Hauptanlage“) – egal ob sie Räder dran haben oder nicht.

Je nach Landesbauordnung (LBO) können TH/THoW allerdings genehmigungsfrei oder gar verfahrensfrei sein. D.h. dass man das Bauvorhaben (BV) entweder nur anmelden muss oder noch nicht mal das: In BY sind „Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m3, außer im Außenbereich“ generell verfahrensfrei (BayBO Art. 57 (1) 1a). In anderen Bundesländern ist diese Größe schon nicht mehr verfahrensfrei, möglicherweise aber genehmigungsfrei – evtl. gilt aber auch die Einschränkung „ohne Aufenthaltsraum“ und/oder „ohne Feuerstätte“ (Heizung mit Verbrennung wäre dann ein Ausschlusskriterium). ABER: Verfahrensfrei heißt nicht rechtsfrei. Der Bauherr ist auch bei Verfahrensfreiheit noch dafür verantwortlich, dass die Regelungen des Baugesetzbuches (BauBG), des B-Plans und der Ortsgestaltungssatzung berücksichtigt werden.

KOLELIBA-standplatz

 

Der Baugrund

Bei der Evaluierung eines Grundstückangebots ist ein Blick auf den Flächennutzungsplan sinnvoll. Darin sind Wohn-, Misch- und Gewerbegebiete im Innenbereich ausgewiesen, daneben gibt es Sondergebiete und natürlich den Außenbereich:

Innenbereich (beplant oder unbeplant)Außenbereich
Innenbereich (beplant oder unbeplant)
Auf der Suche nach einem Bauplatz (d.h. einem Standplatz für das THoW mit beabsichtigter Wohnnutzung) muss man ein erschlossenes (oder erschließbares) Grundstück finden – auch wenn das THoW komplett autark funktionieren sollte. Der Anschluss an das öffentliche Netz ist in aller Regel eine der Voraussetzungen für die Genehmigung des Baus eines Wohngebäudes. Um das THoW zu Wohnzwecken nutzen zu könnenn, muss das Grundstück außerdem in einem Wohn- oder einem Mischgebiet liegen. Gewerbegebiete kommen nur in Frage, wenn im THoW ein Gewerbe angemeldet wird (z.B. für ein Büro oder zur Vermietung).
Sofern das betreffende Gebiet beplant ist, muss das Bauvorhaben auf jeden Fall mit dem Bebauungsplan und ggf. mit der Ortsgestaltungssatzung konform sein. Wenn sich das THoW dann noch optisch gut in die umgebende Bebauung einfügen lässt, sollte einer Baugenehmigung nichts im Wege stehen. Genauso wie zu monströse Häuser können auch THoW zu sehr aus dem Rahmen fallen, was eine Baugenehmigung verhindern kann. Es gibt aber natürlich auch Gemeinden, die durch die unterschiedlichsten Baustile ein „buntes“ Ortsbild fördern möchten.
Beachtet werden müssen bei der Errichtung von Gebäuden im beplanten Bereich ansonsten auch Baufenster auf den Grundstücken sowie generell definierte Mindestabstände zu den Nachbargrundstücken (beides siehe B-Plan).
Außenbereich
Außenbereich: Im Außenbereich geht zumeist gar nichts (BauGB §35); das mag frustrierend sein, schützt aber auch die Natur und unser aller Erholungsflächen. Ausnahmen gelten im Außenbereich für „privilegierte“ Bauvorhaben. Anträge hierfür können u.a. von landwirtschaftlichen Betrieben gestellt werden, genehmigt werden aber in der Regel auch dann nur Vorhaben, die im tatsächlichen Zusammenhang mit dem landwirtschaftlichen Betrieb stehen. Es wird also (zumindest aus baurechtlicher Sicht) nicht weiterhelfen, sich einen Bauern zu suchen, der willens ist, einem ein Stückchen Land für das THoW zu verpachten. Der Nutzer wäre dann nicht er selber und das BV würde durchs Raster fallen. Eine Ausnahme könnte dann gegeben sein, wenn zwischen Landwirt und THoW-Bewohner zusätzlich ein Arbeitsvertrag besteht und auf dem Hof nachweislich der nötige Wohnraum für Angestellte fehlt.
Gewerbe können eine Genehmigung für den Außenbereich bekommen, wenn Naturschutzgründe und dergleichen nicht dagegen sprechen und es einen touristischen Nutzen für die Gemeinde nach sich zieht – so erklären sich z.B. auch die Genehmigungen für Baumhaushotels.

Sondergebiet für alternative WohnformenSondergebiet, das der Erholung dient
Sondergebiet für alternative Wohnformen
„Sondergebiete für alternative Wohnformen (oder experimentelles Wohnen)“ bieten derzeit noch den besten legalen Boden für das Verlegen des Hauptwohnsitzes in ein THoW. Sofern man kein bereits derart ausgewiesenes Gebiet findet, kann vor allem im Verbund mit Cohousing-Initiativen und gewerblichen THoW-Projektoren die Möglichkeit bestehen, gemeinsam mit den zuständigen Stadtplanern und dem Gemeinderat ein passendes Gelände zu finden und im Rahmen der Bauleitplanung für dieses eine Nutzungsänderung planungsrechtlich zu verankern. Eine interessante Lektüre ist in diesem Zusammenhang übrigens auch die Studienarbeit von Annika Schönfeld und Tobias Pralle, „Wohnen ohne Fundament“.
Sondergebiet, das der Erholung dient
„Sondergebiete, die der Erholung dienen“ sind u.a. Campingplätze, Ferienparks, Wochenendhaus- und Ferienhausgebiete. Auf Plätzen, die sich in einer Hand befinden, wurde in der Regel bereits eine sozusagen pauschale Genehmigung zum Aufstellen von Zelten, Wohnwagen, Mobilheimen bzw. Wochenend- und Ferienhäusern unter Einhaltung bestimmter Auflagen eingeholt. Ein Neuankömmling braucht also keine gesonderte Stellplatz- oder Baugenehmigung einzuholen – für ihn gilt lediglich die Platzordnung. Der Campingplatzbetreiber selbst ist dafür verantwortlich, dass die Bestimmungen der Campingplatzverordnung des betreffenden Bundeslandes eingehalten werden (welche z.B. in den meisten Bundesländern nur Wohnwägen bis 3,50 m Höhe als auf einem Campingplatz zulässig erklärt und somit die meisten Tiny Houses on Wheels ausschließt).
In Wochenendhaus- und Ferienhausgebieten, die sich aus vielen Grundstücken verschiedener Eigentümer zusammensetzen, muss davon ausgegangen werden, dass für jedes neue Bauvorhaben (also auch für das Aufstellen von Tiny Houses) gesondert eine Baugenehmigung eingeholt werden muss.
ABER: Aufgrund der Widmung des Gebietes zu Erholungszwecken ist hier aus baurechtlicher Sicht Dauerwohnen regelmäßig nicht erlaubt – melderechtlich oft kein Problem, aber eben baurechtlich. Daher der „semilegale“ Status in solchen Fällen. Ausnahmen können „Sondergebiete zur Erholung“ sein, in denen entweder im Rahmen des Bestandschutzes oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans bauliche Anlagen zu Wohnzwecken enthalten sind.

Garten- und Freizeitgrundstücke
Garten- und Freizeitgrundstücke
Generell lässt sich sagen, dass der Begriff „Freizeitgrundstück“ nicht offiziell definiert ist und nur die zuständige Baubehörde konkrete Auskünfte darüber erteilen kann, was gerade auf diesem Grund zulässig ist und was nicht. Freizeitgrundstücke befinden sich meist im Außenbereich, außerhalb von erschlossenen Baugebieten, und wie gesagt sind dort die Bestimmungen noch enger gefasst als im Innenbereich. Auf Freizeitgrundstücken, die offiziell als landwirtschaftliche Nutzfläche eingetragen sind, kann sogar das Abstellen eines Wohnwagens oder auch eine Umzäunung untersagt sein. Die besten Chancen für eine legale ganzjährige Nutzung eines Gartengrundstücks zu Wohnzwecken wird in Gebieten bestehen, die im Bebauungsplan als Mischgebiet für Wohn- und Gartengrundstücke ausgewiesen sind. Die wenigsten Freizeitgrundstücke werden sich aber als Schnäppchen zum naturnahen Wohnen erweisen. Vor dem Erwerb ist eine Nachfrage beim zuständigen Bauamt äußerst ratsam.

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Tiny House Planungs-Tool

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Energieausweis und Dämmwerte

Nach der deutschen Energieeinsparverordnung ist bei Errichtung, Änderung und Erweiterung von Gebäuden ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Da Tiny Houses nicht die hiervon betroffene Mindestnutzfläche (über 50 qm) ausweisen, sind sie als „kleine Gebäude“ von dieser Pflicht ausgenommen (§ 8 EnEV 2014). Allerdings sind die in Anlage 3 zu §§ 8 und 9 EnEV 2014 aufgeführten Wärmeschutz-Anforderungen an die Außenhülle zu erfüllen. So liegt der maximal zulässige Wärmedurchgangskoeffizient für Außenwände bei 0,24 W/(m²·K) und für Fenster bei 1,30 W/(m²·K).

Aufgrund der für die meisten THoW-Bauvorhaben geltenden „magischen“ Gewichtsgrenze von 3,5 to ist die Auswahl an Dämmstoffen stark eingegrenzt. Wer auf Styropor und Mineralwolle verzichten und ökologisch dämmen will, der sollte auch den Primärenergieverbrauch der verschiedenen Dämmstoffe in seine Überlegungen mit einbeziehen: Spitzenreiter bei der (Primär-)Energieersparnis ist Seesgras und Stroh, gefolgt von Zelluloseflocken und Schafwolldämmfilz.

Beim Bau eines Minihauses ist seit November 2011 nicht nur die Energieeinsparverodnung, sondern auch das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG 2011) zu beachten, welches bestimmt, dass die benötigte Energie zum Heizen, für das Warmwasser und zum Kühlen teilweise über erneuerbare Energie gedeckt werden muss. Auch hier sind jedoch Wohngebäude mit höchstens 50 qm Nutzfläche, sowie Ferien- und Wochenendhäuser, die maximal vier Monate im Jahr genutzt werden, ausgenommen.

Stellplatzgenehmigung

Rechtlich gesehen ist auch ein Stellplatz (zum Abstellen eines Tiny Houses ohne Nutzung) eine „bauliche Anlage“ und daher bedarf auch dieser der Genehmigung durch die Gemeinde. Sofern nicht bereits ein genehmigter Stellplatz vorhanden ist, muss ein solcher also für das längerfristige Abstellen eines Tiny Houses geschaffen und hierfür zuvor eine Genehmigung eingeholt werden. Als Definition für „längerfristig“ gilt im baurechtlichen Zusammenhang meist ein Zeitraum von mehr als drei Monaten, jedoch kann von Fall zu Fall auch anders entschieden werden.


Melderecht: der Wohnsitz auf dem Campingplatz

Wer nicht auf dem eigenen Grund und Boden leben will, sondern nur ein Fleckchen zum Pachten sucht, der wird vielleicht auch das Wohnen auf einem Campingplatz in Erwägung ziehen. Aus melderechtlicher Sicht bestehen keine Einwände gegen ein Wohnen in Mobilheimen oder Wohnwagen. Campingplätze, auf denen auch nach dem Bauplanungsrecht dauerhaft gewohnt werden kann, sind allerdings extrem rar. Sie müssen nicht nur neben der ganzjährigen Öffnungszeit einige Auflagen von der Gemeinde erfüllen: Ein dauerhaftes Wohnen in einem Gebiet, das im Flächennutzungsplan als „Sondergebiet, das der Erholung dient“ ausgeweisen ist, ist streng genommen nur in bestehenden Wohngebäuden legal, für die Bestandsschutz gilt. Soll eine Tiny-House-Siedlung (mit Dauerwohnmöglichkeit und Erstwohnsitzen) auf einen Campingplatzgelände entstehen, führt kein Weg an einer Umwidmung des Bereiches vorbei. Die Gemeinde kann über einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan bauliche Anlagen zu Wohnzwecken in bestehenden Erholungsgebieten ausdrücklich zulassen (§12 Abs.7 BauGB). Jedoch besagt die aktuelle Rechtsprechung, dass selbst in diesem Fall nur Wohnen zu Erholungszwecken erlaubt ist (also in Ferienwohnungen, -häusern und Wochenendhäusern; maximal mit Zweitwohnsitz). Um ein Dauerwohnen in zukünftig vorhandenen Wohnobjekten zu ermöglichen, muss das Erholungsgebiet in ein „Sonstiges Sondergebiet“ oder ein Wohngebiet umgewandelt werden. Zu bedenken ist hier aber, dass eine Änderung der Flächennutzung ein sehr langwieriges Verfahren ist.

Vor allem Bayern und das Saarland sind generell nicht sonderlich für ein Leben auf dem Campingplatz aufgeschlossen, weshalb sich dort kaum Plätze finden lassen, auf denen das Wohnen zumindest geduldet wird. Um einen passenden Campingplatz zu finden, sollten Sie also neben der Lage darauf achten, ob dort Dauercamping angeboten wird (dies bedeutet noch nicht Dauerwohnen!). Fragen Sie dann beim Campingplatzbetreiber und/oder der Gemeindeverwaltung nach, ob Sie Ihren Wohnsitz auf dem Campingplatz anmelden können. Bei der Suche nach geeigneten Campingplätzen können folgende Websites und Foren helfen:

▷ TinyHouse-Stellplatz.de
▷ Forum Mobilheim
▷ Hauptwohnsitz Campingplatz

Auch bedenkenswert: Das Leben auf dem Campingplatz stellt für Tiny-House- und Zirkuswagen-Fans, die keinen eigenen Baugrund/Stellplatz haben, eine einfache und günstige Alternative zum Grundstückserwerb dar. Sofern überhaupt möglich, sollte eine Eintragung des Erstwohnsitzes auf einem Campingplatz aber, vor allem wenn ihr schon/noch im Berufsleben steht, gut durchdacht sein. So kann die Campingplatz-Adresse auf Stellenbewerbungen einen ungünstigen Eindruck hinterlassen. In dieser Lebensphase mag sich eher die Anmeldung als Zweitwohnsitz anbieten.

Stand: November 2019 – Schon wegen regionaler Unterschiede alle Angaben ohne Gewähr. Bitte ggf. beim jeweils zuständigen Bauamt nachfragen.

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Damit Sie bei der Vielzahl an Tiny-House-Herstellern den Durchblick behalten und sich ganz bequem von zu Hause aus einen Überblick verschaffen können, haben wir zusammen mit den führenden Tiny-House-Experten das folgende kostenlose „Tiny House“- Planungs-Tool ins Leben gerufen. Dieses funktioniert dabei nach folgendem Grundsatz: 1. Bedarf festlegen, 2. Passende Anbieter finden, 3. Inspirieren lassen (Beispiele, Ideen, etc.), 4. Tipps zur Planung erhalten. Wir wünschen viel Spaß und Erfolg damit:)

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