Immobilienkredite –
das bedeutet die “ Wohnimmobilienkreditrichtlinie“?

Verbraucherschutz ist eine gute Sache. Vor dem Hintergrund der Immobilienblase in den USA und den geplatzten Darlehen, sowie der Überschuldung zahlreicher spanischer Immobilienerwerber verlangte die Europäische Union, dass die Mitgliedsstaaten eine EU-Richtlinie zum besseren Verbraucherschutz zur Vermeidung von Insolvenzen gesetzlich verankerten. Diese Richtlinie ist seit März 2016 in Kraft. Die Umsetzung hierzulande zeigt, dass Deutschland einmal mehr der Musterknabe in Sachen Gründlichkeit war.

Der beste Schutz vor einer Insolvenz ist keine Kreditvergabe

Dieser Gedanke muss den Gesetzgeber getrieben haben, als er die Vorgaben der EU umsetzte. Halten wir uns an dieser Stelle vor Augen, dass die Bonitätsprüfung in Deutschland bei der Vergabe eines Immobilienkredites straff ist. Die Umsetzung der Richtlinie lässt bei Banken, Verbraucherschützern und dem Baugewerbe alle Alarmglocken klingeln. Warum?

Bislang wurden bei der Bonitätsprüfung die aktuelle wirtschaftliche Situation des Antragstellers und der Wert der Immobilie zugrunde gelegt. Die Richtlinie jedoch verlangt, dass sichergestellt sein muss, dass der Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit des Darlehens in der Lage sein muss, den Kredit zu bedienen. Hypothekendarlehen haben in der Regel eine Laufzeit zwischen 20 und 30 Jahren. Eine mögliche Wertsteigerung des Objektes darf ebenfalls nicht berücksichtigt werden. Was bedeutet das in der Praxis?

Der Banker mit der Kristallkugel

Diese Frage soll anhand eines Beispiels beantwortet werden. Ein junges Ehepaar, er gut in der IT-Branche verdienend, sie als Stewardess mit einem guten Gehalt ausgestattet, geht zur Bank, um eine Baufinanzierung zu beantragen. Die Eigenkapitalquote beträgt 30 Prozent. Nach einer Stunde kommen beide kopfschüttelnd wieder aus der Filiale, das Kreditgesuch wurde abgelehnt. Hintergrund ist die langjährige Sicherstellung der Rückführung und der potenziellen Gefahren, dass dies nicht gewährleistet ist. Folgende Gefahren für eine nicht-ordnungsgemäße Rückführung gemäß Umsetzung der Richtlinie erkannte der Bankmitarbeiter:

• Ein möglicher Familienzuwachs belastet das monatliche Budget.
• Die Zigarettenschachtel in der Hemdtasche des Mannes lässt auf eine gesundheitliche Gefährdung und mögliche Berufsunfähigkeit in zehn oder 15 Jahren schließen.
• Eine mögliche Ehescheidung mit Unterhaltsforderungen, gerade, wenn noch Kinder dazu kommen sollten, ist nicht auszuschließen und gefährdet die Darlehensrückzahlung.

Es ist alles Hypothese, aber die Bankmitarbeiter sind gefordert, in die Zukunft schauen zu können. Die Darlehenszusagen sind seit Einführung bereits um 20 Prozent rückläufig, Kredite, die vorher ohne Weiteres bewilligt worden wären, werden abgelehnt. Die besten Chancen auf ein Darlehen haben Alleinstehende, kinderlose Beamte im Alter zwischen 30 und 40. Es muss nämlich auch sichergestellt sein, dass das Darlehen im Rahmen der statistischen Lebenserwartung des Antragstellers getilgt werden kann.

Senioren haben gelitten

Altersgerechtes und barrierefreies Wohnen hat sich nicht nur aus Modegründen etabliert. Ältere Eigenheimbesitzer mit einer entschuldeten Immobilie haben wieder kleinere Hypothekendarlehen aufgenommen, um ihr Objekt entsprechend umzubauen. Dies ist aufgrund des Alters heute nicht mehr möglich.

Für das Baunebengewerbe bedeutet diese Richtlinie, dass massive Auftragsrückgänge, gerade im Bereich Sanierung und Umbau zu erwarten sind. Die Baubranche selbst rechnet mit massiven Einbrüchen, und das, obwohl auch seitens der Regierung immer wieder hinsichtlich fehlenden Wohnraums interveniert wird. Dass die Banken weniger Darlehen ausreichen, gut, das ist dann so. Dass aber zahlreichen Mietern zu Zeiten niedrigster Zinsen der Erwerb der eigenen vier Wände verwehrt wird, kann nicht im Sinne des Gesetzgebers gewesen sein. Hier ist eine Nachbesserung erforderlich. Bei kleineren Summen kann dieser Umstand durch die Aufnahme eines klassischen Privatkredites laut der Quelle Kredittestsieger.org, umgangen werden.

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